Egy építkezés vagy nagyobb felújítás előtt a legtöbb megrendelőt három kérdés foglalkoztatja: mennyibe kerül, mikorra készül el, és ki felel érte, ha valami mégsem a terv szerint alakul.
A generálkivitelezés éppen ezekre ad választ, de csak akkor, ha a folyamat már az első egyeztetéstől átlátható. Az alábbiakban azt vesszük végig, mit érdemes tisztázni a szerződés aláírása előtt.
Tartalomjegyzék
Egy szerződés, egy kapcsolattartó
A generálkivitelezés lényege, hogy a megrendelőnek nem kell külön szakembert keresnie minden részfeladatra. A Molnár Generálnál kialakított folyamat szerint Önnek egyetlen emberrel kell tartania a kapcsolatot, a szakágak összehangolása pedig a kivitelező feladata.
Ide tartozik a földmunka és az alapozás, a kőműves- és szerkezetépítési munkák, a villanyszerelés, az épületgépészet, a külső hőszigetelés, a nyílászárócsere, valamint a festés, színezés és glettelés.
Ennek van egy fontos következménye a felelősség kérdésében is: a cég vállalja a felelősséget az elvégzett munkáért és rendelkezik biztosítással így, ha hiba merül fel a kivitelezés során vagy azt követően, a javítás nem a megrendelő problémája lesz.
Amiből a pontos ár születik: terv és árazatlan költségvetés
Ez a cikk legfontosabb pontja, és sok megrendelő éppen ezt hagyja ki.
Egy komolyabb felújítást vagy építkezést célszerű kiviteli terv vagy belsőépítész terv és árazatlan költségvetés alapján lefolytatni. Az árazatlan költségvetés egy tételes lista arról, hogy pontosan mi és mennyi készül el mennyiségekkel, de árak nélkül. Az árakat ebbe írja bele a kivitelező.
Miért számít ez ennyit?
- Összehasonlíthatóvá teszi az ajánlatokat. Ugyanarra a tételsorra kért három ajánlat valóban összemérhető. Terv és tételes lista nélkül a legolcsóbb ajánlat általában csak azért olcsóbb, mert kevesebb van benne.
- Ez rögzíti a műszaki tartalmat. Ami nincs a listán, az nincs az árban sem. Ezt jobb a szerződés előtt tudni, mint a kivitelezés közepén.
- Ez az alapja a későbbi elszámolásnak is, hiszen az elvégzett tételek mentén lehet ütemezni a fizetést.
Ha még nincs terv és árazatlan költségvetés, ebben is tudunk segíteni, de fontos tudni: ez plusz időt vesz igénybe az ajánlatadás előtt.
Mennyi idő az árazás?
Ha rendelkezésre áll az árazatlan költségvetés, a komplett árajánlat elkészítése jellemzően 2–3 hét. Ennyi idő alatt készül el az igény- és állapotfelmérés, és ennyi idő alatt lehet a szakágakat végigárazni. Ha nincs meg, és nekünk kell elkészíttetni, az ennél hosszabb átfutást jelent.
Ez elsőre soknak tűnhet, valójában azonban jó jel. A telefonon, néhány perc alatt bemondott „körülbelüli ár” nem ajánlat, csak becslés – a különbözet pedig később, a kivitelezés közben jelenik meg.
Az árajánlatkérést érdemes fényképekkel kiegészíteni: az űrlapon a jelenlegi állapotról akár 20 fotó is feltölthető és megadható a munkavégzés helye, valamint az is, hogy körülbelül mikorra lenne aktuális a munka. Ezek az adatok érdemben gyorsítják az első visszajelzést.
Az ajánlat írásban, tételesen
A Molnár Generál az ajánlatban rögzített műszaki tartalomra és költségvetésre vállal kötelezettséget. Az ajánlat írásban, tételesen készül, így pontosan látható, hogy az ár milyen munkafolyamatokat és tételeket tartalmaz.
Ez azért fontos, mert a szóban egyeztetett árakra később nehéz hivatkozni, egy részletes írásos ajánlat viszont átlátható alapot ad a szerződéskötéshez.
Ehhez kapcsolódik egy gyakorlati tanács is: érdemes megnézni, hogy az ajánlat mit tartalmaz tételesen, és mi az, ami nem része az árnak. Így már a munkakezdés előtt tisztázhatók azok a kérdések, amelyek később félreértést okozhatnának.
Fizetési ütemezés: kiszámítható, nem kockázatmentes egyik félnek sem
Egy kivitelezés jelentős anyagbeszerzéssel és szakemberkapacitás lekötésével indul, ezért a munka megkezdéséhez előleget kérünk. Ezt követően a fizetés előre rögzített ütemezés vagy időszakos, tételes elszámolás szerint történik.
Ez a megoldás mindkét fél számára kiszámítható:
- a megrendelő előre tudja, mikor és mekkora összeg esedékes, így tervezhető a projekt finanszírozása;
- a fizetés az elvégzett és ellenőrizhető tételekhez kapcsolódik, nem egy összegben, a munka végén;
- a kivitelezőnek pedig érdeke, hogy a fázisok időben és megfelelő minőségben záruljanak le.
A fizetési ütemterv a szerződés része, nem menet közben alakul ki. Ha egy ajánlatból ez hiányzik, érdemes rákérdezni.
Határidő és ütemterv
A kiszámítható kivitelezés alapja az előre kidolgozott ütemterv. A fázisok sorrendje és időzítése már a munkakezdés előtt rögzítésre kerül, így a szakágak összehangoltabban tudnak haladni, és csökken a felesleges várakozások esélye.
A kivitelezés alatt rendszeres minőségellenőrzés és műszaki felülvizsgálat kíséri a munkát, a megrendelő pedig folyamatos tájékoztatást kap a projekt állásáról.
Amit senki nem lát előre
Legyünk őszinték: egy nagyobb felújításnál sem a megrendelő, sem a kivitelező nem lát előre mindent. A bontás után kerülhetnek elő olyan hibák, amelyek addig egyszerűen nem voltak láthatók.
A Kádár Kocka típusú házaknál például jellemző a salakkal töltött födém, a földelés nélküli, bandázsolt villanyvezeték vagy a horganyzott csőhálózat, amely idővel kilyukad. Egy tapasztalt kivitelező tudja, hol keresse ezeket, de a falban futó vezeték vagy az aljzat állapota bontás előtt nem mindig ítélhető meg pontosan.
Ezért fontos az alapos állapotfelmérés és a részletes terv: nem azért, hogy nulla legyen a meglepetés, hanem hogy a lehető legkevesebb legyen belőle. Ha mégis felmerül valami, azt írásban, tételesen árazva egyeztetjük, nem a számlán jelenik meg először.
Tervezés: partneri háttérrel, egy kézben
Ha Ön már rendelkezik más által készített tervekkel, azok megvalósítása és a szükséges módosítások elvégzése a hatályos jogszabályoknak megfelelően megoldható.
Ha még nincsenek tervek, a tervezést partnereink készítik az egyeztetést, a koordinációt és a folyamat összefogását viszont mi visszük, így Önnek ebben a szakaszban sem kell külön szakembereket keresnie és összehangolnia. Az engedélyeztetés adminisztrációjában szintén számíthat segítségre, ez az a szakasz, ahol a legtöbb magánépíttető elakad.
Ez a felállás akkor működik a legjobban, ha a tervezés és a kivitelezés együtt gondolkodik. Így a terv nem elméleti dokumentum marad, hanem valóban kivitelezhető, árazható műszaki tartalom lesz belőle.
Összegzés
Egy kivitelezés akkor kiszámítható, ha négy dolog tisztázott a munkakezdés előtt: mi készül el pontosan, mennyiért, mikorra, és milyen ütemezésben kell fizetni. A kiviteli vagy belsőépítész terv, az árazatlan költségvetés, az írásos és tételes árajánlat, valamint a rögzített fizetési ütemterv együtt adja azt a biztonságot, ami alapján jó döntést lehet hozni.
A Molnár Generál Budapest és Pest vármegye teljes területén vállal generálkivitelezést, teljes körű lakásfelújítást és új ház építését a földmunkától a kulcsrakész átadásig.
Kérjen díjmentes, kötelezettségmentes árajánlatot, és beszéljük át, mire van szüksége.